（原标题：REITs出发看消费丨中金唯品会奥莱REIT上市记 被“解放”的奥特莱斯）
观点网 继去年8月华夏首创奥莱REIT发行上市之后，9月12日，国内第二只以奥特莱斯项目作为底层资产的消费基础设施REITs正式挂牌交易。项目全称为中金唯品会奥特莱斯封闭式基础设施证券投资基金（简称“中金唯品会奥莱REIT”），也是截至目前成功发行的第十只消费基础设施REITs。
从上市首日表现来看，中金唯品会奥莱REIT虽未触及30%的涨跌幅限制，当天收盘价却也达到了4.413元/份，相较于3.48元/份的发行价格，涨幅约为26.81%。
与此同时，就市场关注度而言，中金唯品会奥莱REIT以34.8亿元募资额创下年内消费基础设施REITs新高。
这一方面是由于消费REITs的常态化发行渐入佳境。在中金唯品会奥莱REIT之后，目前已有三单消费REITs进入正式流程，等待上市。
另一方面，尽管基础设施公募REITs整体保持较高的认购热度，但得益于一系列提振消费的政策举措和相关支持，以及消费REITs底层资产的抗周期属性，政策环境与资产属性的双重加持下，相关产品的可供分配情况、综合收益率等关键指标领先于市场，进而吸引更多资金参与。
就在中金唯品会奥莱REIT挂牌上市之前，作为国内公募REITs市场的首单外资消费REITs，华夏凯德商业REIT在9月9日启动发行，由于公众投资者累计有效认购规模超过初始募集规模上限，于同一天提前结束募集。
盘点场内已上市的消费REITs，以奥特莱斯项目为底层资产的仍是少数，目前已上市的产品仅有两单。发行REITs对于奥特莱斯而言，有何特殊意义？而被REITs“解放”的奥特莱斯市场，又正在发生怎样变化？
第二单奥莱REITs来了
中金唯品会奥莱REIT的底层资产为宁波杉井奥特莱斯，是原始权益人杉杉商业集团有限公司的首个奥特莱斯项目；发起人唯品会控股有限公司，则是国内领先的品牌折扣电商，也因此中金唯品会奥莱REIT成为目前国内市场上唯一一单带有新零售特点的产品。
杉杉商业作为国内奥特莱斯领军企业之一，深耕奥莱行业多年，专注于奥特莱斯广场的开发、建设、运营与管理。此次发行上市的底层资产部分包括杉井奥特莱斯一期项目、三期项目、四期项目，总建筑面积约10.43万平方米，商业建筑面积约8.33万平方米，商业部分总可租赁面积约5.1万平方米。
一期项目自2011年9月起运营，截至今年9月已稳定运营约14年。三期项目、四期项目分别自2016年11月、2020年4月起运营，截至今年9月运营期限超8年和5年。
根据招募说明书，截至2025年3月31日，项目估值约为29亿元，单价27823元/平方米。自2022年以来，杉井奥特莱斯的运营收入呈上升趋势，2022-2024年度运营收入年均复合增长率为8.7%，运营净收益年均复合增长率为10.69%。
出租率自2022年以来也始终保持在97%以上，截至今年3月末，出租率已达98.8%。2025年一季度的月租金坪效约394元/月/平方米，在已上市的消费基础设施REITs项目中处于较高水平。
关于底层资产的其他方面，宁波杉井奥特莱斯为常规的室外开放街区+室内馆相结合的建筑形态，其位于宁波市海曙区，地处宁波市中西部，东隔奉化江与鄞州区相邻，北濒余姚江与江北区相望，西与余姚市接壤，南与奉化区连接。
图片来源：中金唯品会奥莱REIT招募说明书
而海曙区为宁波市“老三区”之一，公路、轨道交通、公共交通体系健全，距离宁波栎社国际机场约4.5公里，距离宁波火车站约8.4公里，通达性较强。这也使得项目的辐射范围更加广阔，客群聚集能力强。
自2022年以来，杉井奥特莱斯的客流量呈攀升趋势。2024年客流达到约1310万人，2022-2024年复合增长率高达16.63%。
实际上，经过多年培育，杉井奥特莱斯已成为当地乃至一定城市圈内的奥莱行业成熟标杆项目，占据当地奥莱市场高份额，形成了对品牌较强的吸引力。
杉井奥特莱斯引入了大量国内及国际知名品牌，比如耐克、阿迪达斯、BOSS、FERRAGAMO、MAX MARA、COACH、安踏、FILA等。截至2025年3月31日，项目在执行合同共涉及商户189家，业态包括服装服饰、运动户外、餐饮、国际名品和其他。
从面积分布分析，各类业态面积占比较为分散，能够有效缓解单一业态市场风险对杉井奥特莱斯的潜在影响。
消费REITs中的少数群体
也因上述种种，资产质量获得认可、预期收益理想，中金唯品会奥莱REIT的发行价格定为3.48元/份，在已上市的消费REITs中，仅次于华夏华润商业REIT的6.902元。
之后的认购阶段，也延续了此前消费REITs的超预期表现。今年8月20日，中金唯品会奥莱REIT发布公告，宣布公众发售基金份额的募集活动提前结束。
据悉，该基金原定募集期为2025年8月20日至2025年8月21日，由于公众投资者认购踊跃，总量已超过公众发售总量，故将公众发售基金份额认购及缴款截止日提前至2025年8月20日。
甚至有消息称，林园投资也首次参与首发REITs项目的线下认购，总认购金额近8000万元。
此外，根据公开信息，首程控股也在中金唯品会奥莱REIT挂牌上市当天发布公告称，公司全资附属公司首程基石参与管理的北京平准基金投资了中金唯品会奥莱REIT，并将持续加大在中国核心智能基础设施不动产领域的投资布局，深化与国内头部商业运营商和产业方的合作。
对于唯品会和杉杉商业而言，截至2025年3月末，杉杉商业已成功运营20家奥特莱斯广场，并有长沙、武汉、无锡等奥特莱斯广场正在建设开发中，将为后续扩募提供充足的资产储备。
挂牌上市也为新的起点。自公募REITs基础设施资产类型覆盖到消费基础设施以来，截至目前已发行上市十单产品，还有华夏凯德商业REIT、华夏中海商业REIT、中航天虹消费REIT三单已申报待上市。
数据来源：公开资料，商业客整理
以2025年上半年消费REITs的二级市场表现来看，除了华夏华润商业REIT的价格涨幅为21.17%，其余产品均取得30%及以上的涨幅。而这一结果或许也与华夏华润商业REIT的定价有关。该产品的发行价格为6.902元/份，居十单消费REITs之首。
今年以来发行上市的产品有三只。除中金唯品会奥莱REIT之外，还包括易方达华威市场REIT、中金中国绿发商业REIT。
其中，截至“630”时点，1月24日上市的易方达华威市场REIT价格涨幅已高达80%，中金中国绿发商业REIT由于是在接近中期末的6月27日上市，价格涨幅相对平稳。不过，两只产品上市当天均触及30%的涨幅限额。
聚焦到同类可比的华夏首创奥莱REIT，该产品在上半年的价格涨幅为43.71%，仍是领先于大部分REIT产品。
颠覆传统奥莱印象
市场对于消费REITs的认可和“追捧”显然已是有目共睹。但以奥特莱斯作为底层资产的产品仍是其中的少数者，运营管理水平也将影响到产品的后续价值和表现。
一直以来，奥特莱斯在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码等商品的商店组成的购物中心，也被称为“品牌直销购物中心”。
从行业规模来看，奥特莱斯作为中国零售业的一个重要细分赛道，经过长期发展已在全国范围内形成了相当体量和消费影响力。
根据《2024-2025中国奥特莱斯行业白皮书》显示，截至2024年末，全国在营的奥特莱斯项目达到251个，2024年销售规模约为2390亿元，较上一年增长约4.5%。
不过，最近三年的奥莱项目新开数量却有明显减少。数据显示，2022年全年新开业奥莱项目23家，2023年降至17家，2024年进一步减少至12家，三年时间新开项目数量下降近半。
图片来源：中金唯品会奥莱REIT招募说明书
扩张步伐正明显放缓，似乎意味着市场红利的兑现空间越来越有限，而当增量空间趋于饱和，品牌方们也更注重存量资产的运营效率提升与商业模式创新，通过持续强化运营水平改善经营表现。
由于奥莱的计租模式与购物中心项目有所不同，普遍以联营为主，租金收入为辅。相较于购物中心等类型项目，出租率的提升对于奥莱项目来说可助力收入提升，但并非首要关注对象。
以杉井奥特莱斯为例，2022年至2024年及今年一季度，该项目的运营收入构成中，来自联营模式的收入占比分别为73.97%、75.39%、74.33%、76.12%。联营模式计租的租赁面积占比在77%左右的水平。这也使得项目现金流能更快集聚收益更显稳定。相应的，也对项目的运营管理提出更高要求。
图片来源：中金唯品会奥莱REIT招募说明书
根据可比信息，在2023年度，杉井奥特莱斯的平均联营扣率为13.02%，华夏首创奥莱REIT的两大底层资产武汉首创奥莱、济南首创奥莱项目同期的平均联营扣率分别为10.7%、10%。
一般而言，扣率水平与项目整体发展阶段有关，随着项目的运营进入成熟期后扣率逐步提升并趋于稳定状态，同时也能够体现项目对消费客流的吸引力和商户认可度水平。
得益于杉井奥特莱斯独特的优势，大部分商户同意在联营模式合同中约定保底条款，即使销售额不达约定金额也需支付一定的保底提成，进而保证了项目公司收入的稳定性。
但与此同时，在以联营为核心的模式下，也要求项目方与商户在运营、营销等方面的协作，共同扩大总销售额。事实上，据观察，近年有越来越多的奥莱项目注重通过主题活动、场景创新等方式强化引流能力。
此外，当消费者偏好转向体验式消费，奥莱也尝试演绎更多可能，颠覆传统印象。
国内头部奥莱运营商主要分为“专业奥莱运营”及“百货多元转型”两类。专业奥莱运营商，以RDM（佛罗伦斯小镇运营商）、杉杉商业、砂之船等为代表；百货运营商多元业务转型，典型如王府井、百联集团等。
今年4月，百联股份竞得成都市成华区白莲池街道回龙社区的142.61亩商业服务业用地，将用于建设全国首个熊猫主题景区式3.0版奥特莱斯。计划引入国际国内一线品牌400个，20个知名餐饮品牌和10家成都奥莱首店，通过品牌的高度集聚来提升区域的消费层次。
王府井的奥莱项目有较明显的文旅特色，如长春王府井奥莱净月小镇、西安临潼小镇等。
在北京城市副中心，与北京环球度假区一街之隔的“湾里”商业娱乐综合体涵盖了奥莱购物、主题娱乐、高端酒店三大业态，包括“湾里·王府井奥莱”、“湾里·汀云小镇”、“湾里·诺岚酒店”。通过“全球IP+本土文化”融合模式，将文商旅体四大产业融合。
毫无疑问的是，奥莱项目身处其中能够极大受益。这种“奥特莱斯+X”的模式，也使得奥莱项目不再限制于城市郊区与城市奥莱两种类型。
品牌组合是否具备吸引力是奥特莱斯业态的根基。以杉井奥特莱斯为例，该项目目前已入驻了MOSCHINO、FERRAGAMO、MAXMARA、POLO RALPH LAUREN、BOSS等众多一线国际名品。凭借品牌影响力与稀缺折扣资源，能够作为项目引流和营销资源吸引大量客流。
一个普遍现象是，户外运动是奥莱项目的“舒适区”。这类产品技术含量高、材质成本高，同时强调功能性、舒适性，与时尚的连接度相对较弱，使得相关消费在经济波动中表现出较强的稳定性。但面对多元化的消费需求，项目方也需做出改变。
公开信息显示，宁波杉井奥莱于今年5月迎来lululemon浙江奥莱首店。至此，宁波杉井奥莱晋升为国内屈指可数的集齐“中产三宝（lululemon、萨洛蒙、始祖鸟）”的奥莱项目。
此外，宁波杉井奥莱还引入MAIA ACTIVE浙江奥莱首店，安踏冠军首店、安德玛浙江首家直营FHHT新形象店等，满足广大消费者多元化的购物需求。
“厮杀”激烈的户外运动赛道之外，也有奥莱项目的容身之地。由世界之花假日广场改造而来的王府井奥莱UP TOWN 提出“元气奥莱”的商业概念，聚焦年轻家庭和潮流客群需求，以“乐活、多元、潮流、焕新”为项目定位。
据悉，项目引入300余家品牌，涵盖零售、餐饮、亲子、娱乐等多业态，其中生活方式品牌占比达40%，为王府井奥莱门店之最。
可见，无论是选址、业态……在“名品+折扣”的根基之上，能够生长出更多满足美好生活需要的奥特莱斯项目。
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